Quelle est la différence entre viager libre et occupé ?

mars 3, 2024

L’ immobilier est un secteur en constante évolution et très diversifié. Parmi les différentes formes d’acquisition immobilière que l’on peut rencontrer, le viager est une option qui suscite de plus en plus d’intérêt. Il représente une forme particulière de vente immobilière où l’acheteur, appelé débirentier, s’engage à verser une rente viagère à l’ancien propriétaire, le crédirentier, jusqu’à son décès. Mais saviez-vous qu’il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé ? Plongeons dans les spécificités de ces deux formes de viager.

Le Viager libre : définition

Le viager libre est une formule de vente qui permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le bien immobilier acquis. Il n’y a plus de droit d’usage et d’habitation pour le crédirentier. C’est l’une des particularités qui le différencie du viager occupé. Le débirentier devient donc pleinement propriétaire et peut utiliser le logement comme bon lui semble : y vivre, le louer ou le laisser vide.

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Après la signature de l’acte de vente, l’acheteur verse une somme d’argent appelée bouquet. Il s’agit d’un paiement initial effectué au vendeur. Le montant du bouquet est fixé librement entre les deux parties. Ensuite, l’acheteur s’engage à payer une rente à vie au vendeur.

Toutefois, la rente viagère est généralement plus élevée dans le cas d’un viager libre comparé à un viager occupé, en raison de l’absence de droit d’usage et d’habitation pour le crédirentier.

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Le Viager occupé : explication

Le viager occupé est, quant à lui, une formule de vente dans laquelle le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation du bien vendu. En d’autres termes, l’acheteur devient propriétaire, mais le vendeur continue de vivre dans le logement.

Bien que le débirentier soit devenu propriétaire, il ne peut pas occuper le bien ou le louer tant que le crédirentier est en vie. Il est donc nécessaire pour l’acheteur d’attendre le décès du vendeur pour pouvoir jouir pleinement de son acquisition.

Dans le cas d’un viager occupé, le montant du bouquet est généralement moins élevé que pour un viager libre. En revanche, la rente viagère à verser est aussi moins importante, car elle tient compte de la valeur d’occupation du bien par le vendeur.

Fiscalité du Viager : Libre VS Occupé

La fiscalité du viager dépend du type de viager, libre ou occupé. En effet, dans le cas d’un viager libre, l’acheteur a la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers si le bien est loué.

De son côté, le crédirentier bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu pour une partie de la rente viagère. Cette exonération dépend de l’âge du crédirentier au moment de la vente : plus il est âgé, plus l’abattement est important.

Dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt tant qu’il ne peut pas disposer du bien. Cependant, la rente viagère est généralement plus faible que dans le cas d’un viager libre.

Quel Viager choisir : Libre ou Occupé ?

Le choix entre un viager libre et un viager occupé dépend essentiellement des attentes et des besoins de l’acheteur.

Si vous souhaitez disposer rapidement du logement, le viager libre constitue une option intéressante. Cependant, en raison de la jouissance immédiate du bien, le coût du bouquet et de la rente viagère est généralement plus élevé.

Si vous n’êtes pas dans l’urgence d’occuper le bien ou de le louer, le viager occupé peut être une solution privilégiée. Le coût d’acquisition est généralement plus faible, car la rente viagère est diminuée du droit d’usage et d’habitation du crédirentier.

Dans tous les cas, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur afin de bien comprendre les enjeux et les spécificités de chaque type de viager.

Avantages et inconvénients du Viager Libre et Occupé

Le viager libre et le viager occupé présentent chacun des avantages et des inconvénients, selon les circonstances et les objectifs de l’acheteur et du vendeur.

Pour le vendeur, le viager libre lui permet de percevoir un bouquet plus important et une rente viagère plus élevée. Il peut ainsi avoir une meilleure sécurité financière. Cependant, il doit renoncer à son droit d’usage et d’habitation du logement.

Au contraire, dans le cadre du viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus avec la rente. Cela peut être rassurant, surtout pour une personne âgée qui ne souhaite pas changer de résidence. Cependant, le montant de la rente et du bouquet sera généralement plus faible.

Pour l’acheteur, le viager libre offre la possibilité d’occuper ou de louer le bien immédiatement. C’est une option intéressante si l’acheteur souhaite investir dans l’immobilier pour générer des revenus locatifs. En revanche, le coût d’acquisition est plus élevé.

Dans le cas du viager occupé, l’acheteur ne peut pas jouir immédiatement du bien. Cependant, il bénéficie d’un coût d’acquisition plus faible, car la rente viagère est diminuée du droit d’usage et d’habitation du crédirentier. De plus, l’espérance de vie du vendeur influence le montant de la rente et du bouquet, ce qui peut représenter un risque pour l’acheteur.

Conséquences financières pour le vendeur et l’acheteur

La vente en viager a une incidence sur la taxe foncière. Dans le cadre d’un viager occupé, la taxe foncière est à la charge du crédirentier, c’est-à-dire le vendeur. Dans le cas d’une vente en viager libre, la taxe foncière est à la charge du débirentier, c’est-à-dire l’acheteur.

L’impact financier pour le vendeur et l’acheteur varie également en fonction du type de viager. En viager libre, le vendeur bénéficie d’un bouquet plus conséquent et d’une rente plus élevée. Cependant, il renonce à son droit d’occupation du bien.

Pour l’acheteur, l’investissement est plus important en viager libre qu’en viager occupé. Cependant, il peut bénéficier de revenus locatifs si le bien est mis en location.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation, mais le bouquet et la rente sont généralement moins élevés. L’acheteur, quant à lui, investit moins mais doit attendre le décès du vendeur pour jouir pleinement du bien.

Conclusion

Le viager est une forme de vente immobilière qui offre des avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Cependant, il convient de bien comprendre les spécificités du viager libre et du viager occupé avant de faire son choix.

Le viager libre permet à l’acheteur de disposer immédiatement du bien, mais représente un investissement plus important. Le viager occupé, quant à lui, nécessite de la patience de la part de l’acheteur, mais est plus abordable financièrement.

Dans tous les cas, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel pour étudier les différentes options et choisir celle qui correspond le mieux à vos attentes et à votre situation financière. Le viager peut représenter une excellente opportunité, à condition de bien en comprendre les enjeux.

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